湾区买房硬伤大全

今年秋天经历了一次疫情期间的湾区看房和买房。

在buyer agent的带领和调教之下,我们已经可以熟练识别出什么是好房,什么是硬伤房,甚至对房子的listing price和final sale price都有了一定的sense,能一眼看出某个房子的叫价就是钓鱼操作。

现在来总结一下我们看房过程中遇到的房子硬伤大全,可以作为一个买房的checklist,for furture reference防止以后踩雷。这里列出的问题主要是针对single family house,不过有些条件也同样适用于townhouse和condo。

Hard Blocker / 硬伤

1. 预算

房子成交价(要价+加价)超过贷款能力上限+首付的,不考虑。

2. 位置

location,location,location!位置是房子最重要的硬性指标之一,因为这是花再多的钱也无法改变的事实。此处包括:

  • 吵:高速旁;紧挨着大路;十字路口;近铁道/火车站;背后有网球场;背后是apartment/commercial停车场;后院对大路/commercial;后院对着邻居的侧院
  • 风水差:路冲/剪刀煞/反弓
  • 学区太差:比如小学/初中/高中3分的
  • Community差:近apartment,区域比较蓝领/mixed,flipper活跃地区,比如94043/94086的某些区域
  • 通勤:2人上班都太远

3. 房子本身

房子本身的问题也容易造成硬伤,就算全面装修也无法改变,例如lot太小没有加建和改造的空间。其他问题都可以通过加建甚至推倒重建来解决,但也非常麻烦。加建一般要6个月,推倒重建一般至少要2年。所以房子本身条件太挫也不予以考虑,包括:

  • Lot/地太小,或者后院太小
  • 房子本身面积太小,需要加建
  • 没车库
  • Eichler:隔热差,没有房顶的attic也没有水泥地基,不能装中央空调
  • (apply to 养娃家庭)2楼只有一个主卧,不方便以后grow family和养娃
  • 平房顶,没有attic:隔热差,会积水

Soft Blocker / 软伤

下面列的这些问题虽然会在一定程度上影响居住体验,但是在买不到完美的房子的情况下,也可以进行适当的tradeoff。这里丰俭由人,不同的人也会有不同的看法。

  1. 后院不大或面积中等
  2. 主卧和主卫太小
  3. 卧室太多/lot太大用不上还贵,比如5000sqft的房子或者20000+sqft的lot
  4. 没有合适的地方放电视
  5. 飞机航线经过,会带来飞机的噪音
  6. 靠近商业区/餐馆:有利有弊,生活便利,但是治安差和噪音吵,附近陌生人停车多
  7. lot里有大树,一般维护起来非常麻烦,叶子会掉落到房顶,树根会影响地基
  8. lot里有竹子,据说地基破坏力极强,甚至会影响邻居家的地基
  9. 后院对着creek,可能会发臭或者容易招动物
  10. 太破,需要全面装修
  11. 水泥地基而不是crawl space,对房子沉降感受更明显,在家就能体验hiking。修水管之类的也很麻烦,要把地基全部挖开。
  12. 格局:主卧是否对后院/马路,厅是否对后院/马路;有没有formal dining;是否有双厅;3个卧室共用一个卫生间
  13. 单车库
  14. Lot形状不规则
  15. 采光不好(可通过开天窗和加窗解决,坏处是隔热会变差)
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Comments

Mavis says:

写得好干货,拿出小本本记下来了!谢谢分享!

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M says:

感谢支持!你是本站第一个留言的,感动😹

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