浅谈南湾学区房

上篇《湾区买房硬伤大全》是从全局的角度分析了不同类型的房子硬伤,这一篇来着重讨论一下南湾学区房(公立学校)。

学区房是个很内卷,但也很现实的话题。在我们看房的过程中发现,对于南湾的房市,一般带有学区的房子都自带加价光环,比同户型同条件的非学区房要贵个20-30万。学区房带来的好处主要有:

  1. 保值。经济上行,学区房能升值,抗通胀;经济下行,学区房也能抗跌。对于很多家长来说,娃要上学毕竟是刚需,而多数私校价格不菲,供一个娃上学已经很吃力了。家长们为了让自己的娃们上一个又好又实惠的公立学校,可能会愿意花更多的钱买一个学区房。
  2. Community好。和娃一起长大的小伙伴都是邻居家未来的娃,一般住在好学区的家长都是比较注重教育质量的家庭。
  3. 不用频繁搬家。每次搬家都能褪一层皮,买了学区房就算是“一步到位”,可以长时间居住,不用为了未来小孩儿上学问题换房,娃也不用换朋友圈。

一般查房子的学区和学校评分,可以去greatschools,输入房子地址,就能找到房子的assigned schools,包括小学、初中和高中。这个划分有时候也不是最准确,可以打电话给学区去确认。Redfin上的学区数据也是从greatschools上抓的。其他查找学区的网站还有schooldiggerniche等。

我们此次看房主要考察了南湾几大城市,包括Cupertino, San Jose, Sunnyvale和Mountain View。Los Altos和Palo Alto由于预算问题没怎么细看,不过也大致了解了一下。

Cupertino / San Jose

俗称“库市”,传统好学区,坐拥湾区2所顶级公立高中Monta Vista High School(95014)和Lynn Brook High School(95129),小学、初中和高中都有不错的学校。

我们曾经看过一栋非常老旧、主卧对街还特别吵的房子,卖家明确说要准备好10-20万重新装修,屋主还要求1个月的rent back,最后都能被加价近20万,让人无语。但是因为是在monta vista学区,所以这样的加价再常见不过了。

Cupertino市优点是华人聚集,餐馆和亚洲超市众多,吃货天堂,生活便利,还有传说中的推娃补课一条街。

缺点是交通不便,而且由于华人和印度人居多,算是内卷大区。听说这两家顶级高中内部竞争非常激烈,很多孩子最后承受不了压力转学去了Cupertino High,导致它这两年生源变好,热度也慢慢上来了。另外Monta Vista High 280附近有铁路,火车噪音很大。靠近山的那一块附近有个采石场,有粉尘和hazard上的concern,也比较容易受到山火影响。

Sunnyvale

俗称“阳谷县”,不算传统好学区,但是因为近年来科技巨头纷纷在此买地建office,交通优势逐渐凸显。

Sunnyvale最好的学区是在94087南边蹭到Cupertino学区的地段,其中听说West Valley Elementary是那块儿很不错的小学。94087还有一块小学是Cumberland Elementary,没有前者好。高中有Homestead High和Fremont High,都算是middle tier的高中。

在bid 94087 West Valley小学的某个房子时,我们遇到了30万+的加价,败下阵来。这个房子本身条件很优质,重新装修过,move-in ready,屋况、户型和后院都很不错,不过还是觉得此番加价太疯狂了。

Mountain View

俗称“望山屯”,不算传统好学区,算是蓝领区,但是以El Camino作为分界线,西边比东边的整体要好一些。靠近Google总部,交通优势明显,社区比较diversified。

Mountain View最好的学区是94040蹭到Los Altos学区的一小块,小学和初中都很不错,附近有个大华,生活也挺便利。

主要问题是没有特别好的高中,Mountain View High和Los Altos High都算是middle tier。

Los Altos

Los Altos房子的特点是地大房子大,容易出现豪宅,社区白人多。

Los Altos的学区叫Los Altos School District(LSAD),其中有个Bullis Charter听说特别好,是Blue Ribbon School,包含小学和初中,但是要抽签。另外有个不错的初中叫Georgina P. Blach Junior High School。

和Mountain View一样的问题,没有特别好的高中,Los Altos High算是middle tier。

Palo Alto

传说中的宇宙中心,湾区鄙视链的顶端,社区白人多。

因为预算问题我们基本没怎么考虑,只是大概了解了一下。最好的高中是Gunn High,另一所高中Palo Alto High算是middle tier。

5+

Comments

蒲公英 says:

学区房加价太恐怖了,我们因为预算有限买了非学区房😂

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M says:

是的,家长们为了给娃上学真的可以豁出去😂

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